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부동산 뉴스를 보다 보면 '재건축'과 '재개발'이라는 단어를 자주 접할 수 있습니다. 낡은 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는다는 의미는 대략 파악이 됩니다. 하지만 두 단어는 자세히 들여다보면 차이점이 있습니다. 구체적으로 어떤 차이점이 있는지 알아보겠습니다.
재건축 vs 재개발, 차이점은 무엇인가?
결론부터 말씀드리자면, 재건축은 아파트를 다시 건설하는 것이고 재개발은 빌라나 단독주택을 다시 건설하는 것입니다. 재건축과 재개발은 사업시행 1단계인 정비 기본계획의 수립부터 9단계인 준공까지 대략 10년 정도의 기간이 소요됩니다. 이렇게 긴 시간을 거쳐야 하기 때문에 준공까지 가장 쉽고 빠르게 도달할 수 있는 방법을 찾는 게 중요합니다. 물론 어떤 방법이 나에게 유리한지 파악하는 것이 관건입니다. 그렇다면 재건축과 재개발에 관심이 있다면, 사업의 어떤 부분에 더 관심을 기울여야 하는지 살펴보겠습니다.
- 기반시설 : 재건축은 도로, 상하수도 등의 기반 시설은 좋지만 주거 시설이 30년이 넘어 노후된 건축물을 철거하여 새로 짓는 것을 의미합니다. 그러므로 기반시설이 양호하다면 빌라가 있는 지역도 재건축 대상이 될 수 있습니다. 반면에 재개발은 주거시설과 기반시설 모두 제대로 갖춰지지 않은 지역을 완전히 새롭게 정리하여 주택 환경을 개선하는 것입니다.
- 조합원 자격 : 조합원이 되기 위해서는, 재건축은 '토지 및 건축물'을 소유해야하고, 재개발은 '토지 또는 건축물'을 소유하고 있어야 합니다. 재건축은 일반적으로 아파트인 경우가 많습니다. 아파트를 매수하면 건물과 대지권을 동시에 매수하게 됩니다. 재개발은 해당 지역 내에 주택을 보유하고 있지 않아도 일정 면적의 토지나 도로를 소유하고 있다면 조합원 자격이 생겨서 투자 기회로 삼을 수 있습니다.
- 안전진단: 재건축은 재개발과 다르게 안전진단이라는 절차가 필수입니다. 재건축에 안전진단 절차가 있는 이유는 재건축으로 인한 무분별한 개발을 억제하기 위함입니다. 이와 달리 재개발은 주변 환경이 너무 열악하기 때문에 굳이 안전진단을 할 필요는 없습니다. 최근에는 안전진단의 요건이 강화되고 있어서 안전진단을 통과하면 바로 시세가 상승하기도 합니다. 안전진단의 통과 여부를 고려하면, 통과한 매물을 사거나 안전진단 요건이 없는 재개발이 더 유리합니다.
- 조합원 지위양도 : 투기과열지구에서는 조합원 지위양도가 금지됩니다. 재건축은 조합설립인가 후 소유권이전등기가 끝날 때까지, 재가발은 관리처분계획인가 후 소유권 이전등기가 끝날 때까지 금지됩니다. 이 부분을 고려하지 않고 매수를 한다면 조합원 지위를 인정받지 못해 막대한 손해를 입을 수 있으니 주의가 필요합니다.
- 투자수익률 : 투자수익률이 떨어지는 요인을 분석하는 것도 매우 중요합니다. 재건축의 경우 재건축초과이익환수제가 시행되고 있습니다. 재건축 전후로 집값을 비교해서 조합원 1인당 3000만 원을 초과하는 이익이 발생될 때 개발이익의 최대 50%를 정부가 환수하는 제도입니다. 일반 분양분이 커져서 수익이 증가할수록 부담금이 커지게 됩니다. 재개발의 경우 기반시설이 열악하여 이를 새롭게 만들어야 합니다. 따라서 기부채납 되는 토지 비율이 높고 조합원들의 토지를 정부에 내어주어야 하므로 사업성이 떨어집니다.
재건축과 재개발의 차이점에 대해서 알아보았습니다. 도움이 되셨다면 구독과 공감을 부탁드립니다.
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